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監管層“嚴防死守”涉房再融資項目

2019-07-18來源:21世紀經濟報道 網友評論(0)

  房企融資問題再度成為市場焦點。近期銀保監會約談信托要求嚴控地產信托規模,發改委加強海外發債的約束,地產融資環境仍然較為惡劣。

  而在資本市場上,21世紀經濟報道記者注意到,上市房企的定增項目仍然處于停滯狀態。涉房業務上市公司或募投涉員工宿舍以及辦公大樓的再融資項目,也被監管層從嚴審核。近期多個案例顯示,部分上市公司在操刀再融資的同時,轉讓涉房子公司控制權,以滿足監管要求。

  有投行人士表示,關于涉房的股權融資問題,監管態度一直以來嚴格把控,主要擔心募集資金變相輸血地產,因此要求上市公司在再融資時,需剝離房地產業務。

  涉房業務堅決剝離

  近期地產融資政策進一步收緊,信托與美元債兩大主要融資渠道被嚴控。直接融資方面,監管層更早就已上調審核標準,涉房業務上市公司(主營業務不屬于房地產但公司存在地產業務)的股權融資動作也被監管嚴格把控。

  去年坊間傳出“再融資33條”文件,其中就對上市房企或涉房業務上市公司的再融資問題進行窗口指導,彼時表示為防止募集資金變相用于房地產業務,這類公司再融資暫不推進審核。然而,今年7月5日證監會發行部發出《再融資業務若干問題解答》30條,并未明確涉房再融資項目審核要求。但多名投行人士談到,實際上監管要求并未放松。

  “涉房再融資的監管一直以來很嚴格,如果不清理就不會推進審核。”廣州一家券商投行保代表示。

  北京一家大型券商保代稱,“目前監管對這類再融資項目的態度是,上市公司要剝離地產業務。”

  根據記者梳理近期案例了解到,面對再融資申請文件,“補充披露公司或子公司是否存在房地產業務”幾乎成為監管層標配問題。比如7月15日公告回復內容的英唐智控(300131.SZ)就被問詢。

  此外,多家上市公司在推動定增的同時剝離涉房業務。家電大王——深康佳A(000016.SZ)今年3月計劃定增30億,主要用于補充流動資金和償還銀行貸款。證監會根據申請文件發現其子公司存在房地產業務,要求補充說明上市公司及合并報表范圍內子公司目前存在房地產業務具體情況;未來是否有開發和銷售房產的計劃;是否符合國家房地產調控政策和發行監管政策等。

  從公司7月2日回復中可看出,深康佳A在推動定增的同時,在6月轉讓相關涉房子公司的控股權(51%),轉讓后剩下持有49%股權。公司認為符合發行監管政策。

  相似情況的還有哈工智能(000584.SZ),公司6月轉讓兩個涉房子公司控股權(各51%),同月發布7.82億的定增預案,募集資金主要用于工業機器人智能裝備制造及人工智能技術研發與產業化項目。

  前述北京券商保代表示,其近期接觸的一單股權融資項目,通過剝離只剩下較小比重的涉房業務。“后續看監管層態度,若有必要還會繼續剝離。”

  除了涉房控股子公司需要進行處理外,監管層還對上市公司的募投項目從嚴審核。

  奧佳華(002614.SZ)7月17日晚向監管層回復涉房業務情況。據了解,證監會要求公司補充披露員工宿舍建設內容和規模,是否變相涉及房地產開發。

  對此公司回復稱,其可轉債募投項目“廈門奧佳華智能健康設備工業 4.0 項目”包含員工宿舍,公司出具承諾,“本次募集資金投資項目建設的員工宿舍只用于員工住宿使用,不對外出售。”

  聯得裝備(300545.SZ)可轉債項目募集資金 2 億元,用于智能裝備總部基地建設項目,主要建設內容為綜合生產辦公大樓及倒班宿舍樓。證監會要求公司說明是否存在變相用于房地產開發的情形,是否存在違反國家加強房地產調控政策的精神和證監會再融資涉房審核要求的情形。

  前述廣州券商投行保代表示,“監管層主要是擔心公司可能存在變相規避募資用于地產業務的情況,所以會加強這塊的審核。”

  部分上市房企轉型脫困

  對于上市房企來說,股權融資仍處于“冰封”狀態。部分房企選擇業務轉型,才能解決融資之困。

  根據證監會公開資料顯示,已經過會的企業中,有4家為地產企業。嘉凱城(000918.SZ)的定增早在2015年獲證監會受理,新城控股(601155.SH)、泛海控股(000046.SZ)、中洲控股(000042.SZ)均在2016年被受理,但上述企業的定增方案至今還沒拿到批文。

  藍光發展(600366.SH)、綠地控股(600606.SH)、泰禾集團(00732.SZ)等7家房企,其定增仍然在“已反饋”階段,至今沒有更新進展。

  要解決股權融資瓶頸,唯有轉型。前述提到的“再融資33”條稱,對于已經實現轉型的房地產的上市公司,并公開承諾在國家宏觀調控期內不從事房地產業務且房地產業務已清理完畢條件的,再融資可予以推進審核。

  萬澤股份(000534.SZ)就是一個鮮活案例。公司屬房地產行業,早在2016年3月發布定增預案,主要用于投資先進高溫合金材料與構件制造建設項目,計劃募資13億,同年獲得監管層受理。至今3年定增方案已經歷4次修訂,但仍在證監會“已反饋”階段。

  隨后公司在今年1月進行重大資產置換,置出房地產業務并置入醫藥資產,公司在7月2日公告承諾,公司及合并報表范圍內子公司的房地產業務已清理完畢,未來將不再從事房地產業務,不再新增房地產業務投入。公司的主營業務也將變更為微生態制劑、高溫合金的研發、生產及銷售。

  有業內人士分析,隨著房地產業務置出以后,萬澤股份的定增計劃有望迎來“解凍”時刻,融資將有助于公司快速實現戰略轉型。


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